또 다시 터진 전세사기 뉴스, 들으셨나요? 이번엔 경기도 수원 일대에서 무려 120억 원 규모의 전세사기가 발생했다고 합니다. 😱
더 충격적인 건 이번 사기가 기존 전세사기와는 달리 '공동담보대출'이라는 법적 허점을 교묘하게 악용했다는 점이에요. 전세계약 체결하기 전에 이런 신종 사기 수법에 대해 꼭 알아두셔야 해요! 오늘은 최근 발생한 전세사기 수법과 이를 피하는 방법에 대해 꼼꼼히 알려드릴게요.
1. 수원에서 발생한 신종 전세사기🚨
수원 일대에서 벌어진 이번 전세사기는 피해 규모가 정말 어마어마해요. 현재까지 경찰에 접수된 고소장만 92건, 피해액은 무려 120억 원에 달한대요. 대부분의 피해자들은 1억 원 안팎의 임대차 계약을 맺은 일반 세입자들이었구요.
이번 사기의 주범은 부부와 그 아들로 구성된 일가족이에요. 이들은 법인 18곳을 통해 임대사업자로 등록한 후, 오피스텔과 빌라 등 총 800세대 이상의 주택을 운영해왔어요. 전체 보증금 총액은 무려 1,000억 원이 넘을 것이라 추정되고 있는데요.
가장 큰 문제는 임대사업자에게 의무화된 전세보증보험 가입을 대부분 회피했다는 점이에요. 800세대 중 단 77채만 전세보증보험에 가입되어 있었고, 세입자가 직접 보험에 가입한 집도 두 채밖에 되지 않았더라구요. 그리고 결국, 임대인 일가는 보증금을 돌려주지 않고 잠적해버린 상황입니다.
2. 이전 전세사기와 뭐가 다른가요? 🤔
기존의 전세사기 유형은 대부분 세입자가 낸 보증금보다 집값이 떨어져서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많았어요. 하지만 그래도 선순위 세입자로서 계속 그 집에 살 수는 있었죠.
그런데 이번 사기는 완전히 달라요! 임대인이 이미 집을 담보로 대출을 거의 최대로 받은 '깡통주택' 상태에서, 세입자들이 이를 모르고 후순위로 입주한 경우가 많았어요. 아무리 등기부등본을 확인해도 실제 대출 금액을 파악하기 어렵게 만드는 꼼수를 썼다는 게 핵심이에요.
💡 깡통주택이란?
주택 가격과 대출금액이 비슷하거나 대출이 더 많아 사실상 가치가 없는 주택을 의미합니다. 이런 주택에 전세로 들어갔다가는 보증금을 돌려받기 어려워요.
3. '공동담보대출'이란? 세입자를 속이는 치명적 함정 💸
이번 사기의 핵심은 바로 '공동담보대출'이라는 방식을 악용했다는 거예요. 공동담보대출이 뭐냐구요? 간단히 말하자면, 주택 여러 세대를 한꺼번에 묶어서 대출을 받는 형태를 말해요.
일반적으로 집 한 채만 담보로 은행에서 1억 원 대출을 받으면, 등기부등본에 대출금의 120%인 1억 2천만 원의 근저당이 설정돼요. 이렇게 세입자는 등기부등본을 보고 "아, 이 집은 1억 2천만 원의 대출이 있구나"라고 정확히 파악할 수 있죠.
하지만 공동담보대출은 다르답니다! 예를 들어, 5세대를 묶어 5억 원의 대출을 받으면, 각 세대의 등기부등본에는 '공동담보, 근저당 6억 원'이라고만 표시돼요. 세입자가 이 내용만 보면 "이 집에 6억 원의 대출이 있나?"라고 생각할 수 있지만, 실제로는 5세대가 공동으로 부담하는 금액이라 각 세대별 부담은 그보다 적을 수 있는 거죠.
임대인들은 이런 점을 악용해서 세입자들을 속였던 거예요. 😡
4. 실제 사례로 보는 공동담보대출 사기 수법
이해를 돕기 위해 간단한 예시를 들어볼게요.
한 층에 5세대씩, 총 3층으로 이루어진 15세대 빌라가 있다고 가정해봅시다. 빌라 전체 시세는 20억 원이에요. 이 빌라의 주인이 교묘한 방식으로 대출을 받았어요:
✔️1층 5세대: 공동담보로 5억 원 대출
✔️2~3층 10세대: 공동담보로 10억 원 대출
이 상황에서 1층 한 세대의 등기부등본을 확인해보면 '공동담보, 근저당 6억 원(대출금 5억 원의 120%)'이라고 표시돼요. 임대인은 이를 악용해 "이 건물이 20억 원짜린데 대출이 5억 원밖에 없어서 안전해요"라고 세입자를 안심시킬 수 있어요.
세입자 입장에서는 다른 세대의 등기부등본까지 확인하지 않는 이상, 2~3층에 추가로 10억 원의 대출이 있다는 사실을 알 수가 없는 거예요. 결국 건물 전체적으로는 15억 원이나 대출이 있는 상황인데도 말이죠!
5. 전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항들 ✅
이런 신종 전세사기를 피하려면 계약 전 다음 사항들을 꼭 확인해보세요.
1) 등기부등본 철저히 확인하기
단순히 등기부등본을 보는 것만으로는 부족해요. '공동담보'라는 문구가 있다면 🚨경고 신호🚨로 생각하고, 해당 건물의 모든 세대 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.
2) 전세보증보험 가입 확인
임대사업자는 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 해요. 임대인이 "나중에 가입할게요" 또는 "필요 없어요"라고 말한다면 절대 속으면 안 돼요! 계약서에 전세보증보험 가입 내용을 명시하고, 실제로 가입된 것을 확인한 후에 보증금을 지불하는 것이 안전합니다.
3) 주택임대사업자 여부 확인
국세청 홈택스에서 임대사업자 등록 여부를 확인할 수 있어요. 임대사업자는 보증보험 가입 의무가 있으니, 꼭 체크해보세요.
4) 집주인과의 직접 거래
가능하다면 중개인을 통하지 않고 집주인과 직접 만나 계약하는 것이 좋아요. 특히 법인 명의로 된 집인 경우, 해당 법인의 실소유주가 맞는지 반드시 확인하세요.
6. 전세보증보험의 중요성 📋
전세보증보험은 세입자의 전세금을 보호하는 최후의 안전장치예요. 2021년부터 임대사업자는 의무적으로 전세보증보험에 가입해야 한다는 사실, 알고 계셨나요?
보증보험에 가입하지 않은 임대사업자에게는:
📌세입자가 임대차 계약 취소 가능
📌손해배상 청구 가능
📌보증금의 10%, 최대 4,500만원의 과태료 부과
하지만 이런 제도가 있어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적해버리면 피해 회복이 어려울 수 있어요. 그러니 계약 전 반드시 전세보증보험 가입 여부를 확인하고, 임대인이 가입하지 않으려 한다면 세입자가 직접 가입하는 것도 고려해보세요!
7. 피해 발생 시 대응 방법 🆘
만약 이미 피해를 입었다면, 다음과 같은 조치를 취해보세요.
✔️즉시 경찰에 신고하고 고소장을 제출하세요.
✔️다른 피해자들과 연대하여 공동 대응하는 것이 효과적입니다.
✔️법률 구조공단이나 무료 법률상담 서비스를 이용해 전문가의 조언을 구하세요.
✔️임대인의 재산을 추적하기 위해 재산명시 신청을 고려해보세요.
✔️지자체에서 운영하는 전세사기 피해지원 서비스가 있는지 확인해보세요.
마무리
여러분의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 꼼꼼한 확인이 필수예요! 특히 공동담보대출과 같은 신종 수법은 전문가도 놓치기 쉬운 부분이니, 조금 번거롭더라도 여러 문서를 교차 확인하는 습관을 들이시길 바랍니다.
안전한 전세계약을 위한 최종 체크리스트 🏠
📌등기부등본 확인 (공동담보 여부 주의)
📌건축물대장 확인 (불법 건축물 여부)
📌전세보증보험 가입 필수
📌임대인의 신원 및 법인 정보 확인
📌주변 시세 조사 (너무 저렴한 조건은 의심)
📌계약서에 모든 조건 명시
📌중개인의 자격증 및 사무소 등록 여부 확인
FAQ : 자주 묻는 질문
Q1: 공동담보대출인지 어떻게 확인할 수 있나요?
A: 등기부등본에서 '공동담보', '공동근저당' 등의 문구를 확인하세요. 이런 문구가 있다면, 해당 건물의 다른 세대 등기부등본도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q2: 전세보증보험은 누가 가입해야 하나요?
A: 주택임대사업자는 의무적으로 가입해야 합니다. 만약 임대인이 가입을 거부한다면, 세입자가 직접 가입할 수도 있으나 추가 비용이 발생합니다.
Q3: 이미 계약을 했는데 임대인이 전세보증보험 가입을 거부해요. 어떻게 해야 하나요?
A: 법적으로 임대사업자는 전세보증보험 가입이 의무입니다. 가입을 거부할 경우, 계약 취소와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법률 전문가와 상담해보세요.
Q4: 등기부등본 외에 추가로 확인해야 할 서류가 있나요?
A: 건축물대장, 토지대장, 재산세 납부 내역, 국세 및 지방세 체납 여부, 전입세대 열람 등을 확인하면 더 안전합니다. 필요하다면 법원 경매 기록도 확인해보세요.
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