새 집을 구하시나요? 믿었던 등기부등본만으로는 더 이상 안전하지 않다는 사실, 알고 계셨나요?
최근 전세 사기 수법이 점점 교묘해지면서 집을 구하는 세입자들의 주의가 그 어느 때보다 필요해졌습니다. 특히 기존의 방법으로는 발견하기 어려운 신종 사기 수법들이 등장하고 있어 각별한 주의가 필요한데요. 오늘은 최근 기승을 부리고 있는 전세 사기 수법과 이를 예방할 수 있는 실질적인 방법들을 알아보겠습니다.
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이사 계획이 있으신 분들, 꼭 끝까지 읽어보세요!
삼행시 통장 사기
모임통장으로 집주인 명의 도용하는 신종 수법
최근 가장 많이 발생하고 있는 전세 사기 유형 중 하나가 바로 '삼행시 통장 사기'입니다. 이 수법은 시중 은행의 모임통장 서비스를 악용한 것인데요, 어떻게 이루어지는지 자세히 살펴보겠습니다.
삼행시 통장 사기는 모임통장의 이름을 실제 집주인의 이름과 유사하게 설정한 후, 그 계좌로 계약금이나 보증금을 받는 방식으로 이루어집니다. 모임통장은 계좌 개설자가 자유롭게 이름을 정할 수 있어 사기꾼들이 악용하기 쉽습니다.
예를 들어, 실제 집주인 이름이 '김영희'라면 사기꾼은 모임통장 이름을 '김영희 전세계약'과 같이 설정하고, 자신이 집주인인 것처럼 행세하며 계약을 진행하는 거죠. 세입자 입장에서는 계좌 이름만 보고 실제 집주인의 계좌라고 믿게 되는 것이 문제입니다.
서울중앙지법 사례
A씨는 인터넷 부동산 사이트에서 찾은 전세 매물과 계약하면서 중개인이 알려준 계좌로 5천만 원의 계약금을 입금했습니다. 계좌 명의가 집주인 이름과 같았기 때문에 의심하지 않았는데, 알고 보니 이는 사기꾼이 개설한 모임통장이었고 결국 A씨는 계약금을 모두 잃은 사례.
예방법.💡
이러한 사기를 예방하기 위해서는 단순히 계좌 이름만 확인하는 것이 아니라, 다음과 같은 조치를 취해야 합니다.
📌반드시 통장 사본을 요청하여 확인하세요. 모임통장의 경우 실제 계좌 소유자 정보가 다르게 표시됩니다.
📌계약금 입금 전, 집주인의 신분증과 통장 명의를 대조해보세요. 가능하다면 집주인과 직접 만나 계약을 진행하고, 계약금은 그 자리에서 전달하는 것이 좋습니다.
📌중개인만 믿고 계약을 진행하지 마세요. 반드시 집주인의 신원을 직접 확인하는 과정이 필요합니다. 특히 요즘은 비대면 계약이 많아지면서 이런 사기가 더 쉽게 발생할 수 있어요. 조금 번거롭더라도 직접 확인하는 과정은 반드시 필요합니다..가등기 사기
미래의 소유권을 악용한 교묘한 수법
두 번째로 알아볼 신종 전세 사기 수법은 '가등기 사기'입니다. 가등기란 무엇이고, 어떻게 사기에 악용되는지 알아보겠습니다.
가등기는 향후 특정 부동산에 대한 소유권 이전을 예약해두는 일종의 권리 보전 수단인데요. 쉽게 말해 "미래에 이 집을 내가 살 거야"라고 미리 신청해두는 것입니다. 가등기 자체로는 소유권이 이전되지 않지만, 나중에 본등기를 하게 되면 그 효력이 가등기 신청 시점으로 소급되는 특징이 있습니다.
사기 수법
이런 가등기의 특성을 악용한 사기 수법은 다음과 같은 방식으로 이루어집니다.
집주인 A씨가 B씨에게 집을 팔기로 약속하고 가등기를 설정합니다. 그런데 A씨는 이 사실을 숨기고 새로운 세입자 C씨와 전세 계약을 체결합니다. 이후 B씨가 본등기를 완료하면 집의 소유권이 B씨에게 넘어가게 됩니다. C씨의 임대차 계약은 효력을 잃게 되어 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다.
사례
서울남부지방법원의 한 판례에서는 E씨가 2억 원의 전세 계약을 체결했는데, 계약 당시 해당 부동산에 가등기가 설정되어 있던 사실을 몰랐습니다. 이후 가등기권자가 본등기를 마치면서 E씨는 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처했고, 법원 판결을 통해 겨우 일부만 회수할 수 있었습니다.
예방법.💡
📌등기부등본 확인 시 가등기 사항을 반드시 체크하세요. 가등기는 등기부등본의 을구 부분에 기재됩니다.
📌가등기가 설정된 부동산은 가급적 계약을 피하는 것이 좋습니다.
📌불가피하게 계약해야 한다면, 가등기권자의 동의서를 받거나 법률 전문가의 조언을 구하세요.
📌전세권 설정을 통해 임차인의 권리를 보호받을 수 있도록 하세요. 가등기는 일반인들이 잘 모르는 제도라 피해가 발생하기 쉬운데요, 계약 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다..다운 계약 사기
보험 한도 내 계약으로 위장한 사기 수법
세 번째로 알아볼 사기 수법은 '다운 계약 사기'입니다. 다운 계약이란 무엇이고, 어떻게 사기로 이어지는지 살펴보겠습니다.
다운 계약이란 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것을 말합니다. 주로 세금을 줄이기 위해 이루어지는 경우가 많은데, 전세 계약에서는 전세보증보험 한도를 악용하는 방식으로 사기가 이루어집니다.
사례 예시
예를 들어, H씨는 10억 원의 전세 계약을 체결하면서 공식 계약서에는 8억 원으로 기재하고, 나머지 2억 원은 별도의 차용증으로 작성했습니다. 집주인은 "전세보증보험 한도가 8억 원까지라서 그렇게 해야 한다"고 설명했고, H씨는 이를 수긍했죠. 하지만 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때, H씨는 차용증으로 작성된 2억 원에 대해서는 보호받지 못했습니다.
다운계약 문제점
이러한 다운 계약은 다음과 같은 문제점을 가지고 있습니다:
차용증으로 작성된 금액은 임대차 보증금으로 인정받지 못할 수 있습니다.
전세보증보험이나 법적 보호 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.
다운 계약 자체가 불법이기 때문에 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
추후 분쟁 발생 시 불리한 입장에 놓일 수 있습니다.
사례
서울중앙지방법원의 한 판례에서는 다운 계약으로 인해 전체 보증금의 일부만 임대차 보증금으로 인정받아 세입자가 큰 피해를 입은 사례가 있었습니다. 법원은 "공식 계약서에 기재된 금액만을 임대차 보증금으로 인정할 수 있다"고 판시했습니다.
예방법.💡
📌모든 보증금은 반드시 공식 계약서에 명시하세요.
📌별도의 차용증이나 약정서 작성을 요구하는 경우 주의하세요.
📌전세보증보험 가입 시 실제 보증금 전액에 대해 보장 받을 수 있는지 확인하세요.
📌의심스러운 제안에는 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
다운 계약은 당장의 편의를 위해 동의하게 되는 경우가 많은데, 결국 나중에 큰 피해로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다..전세 사기 예방을 위한 핵심 체크리스트와 법적 대응 방안
전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전에 다음과 같은 체크리스트를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
1. 계약 전 필수 확인 사항:
✔️등기부등본 확인 - 소유자 정보, 근저당권, 가등기, 압류 등 권리 제한 사항을 살펴보세요.
✔️집주인 신원 확인 - 신분증 대조는 필수입니다. 가능하면 직접 만나서 계약하세요.
✔️계좌 확인 - 계좌 이름만 보지 말고, 통장 사본이나 은행에서 실명 확인을 해보세요.
✔️중개사 자격 확인 - 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 확인하세요.
✔️전입세대열람 - 현재 거주자 정보를 확인하고, 집주인과 일치하는지 체크하세요.
2. 계약 시 주의할 사항:
✔️계약서 작성 - 모든 금액과 조건은 반드시 계약서에 명시하세요.
✔️확정일자 받기 - 계약 후에는 반드시 확정일자를 받으세요.
✔️전세권 설정 - 가능하다면 전세권 설정을 통해 권리를 보호받으세요.
✔️전세보증보험 가입 - 보증금 보호를 위해 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
전세안심보험은 다음과 같은 보장을 제공합니다.
🔹가짜 집주인과의 계약이나 이중 계약 등 전월세 사기로부터 보장
🔹계약금부터 보증금까지 원하는 만큼 보장 가능
🔹집주인이 변경되거나 집이 경매에 넘어가는 등 주요 변동사항이 있을 때 실시간 알림 제공 .대법원 판례에 따르면, 전세보증보험에 가입한 세입자들은 그렇지 않은 세입자들에 비해 보증금 회수율이 약 70% 높다고 합니다. 조금의 비용을 투자해서 큰 위험을 방지할 수 있는 현명한 선택이라고 할 수 있습니다.
전세 사기 법적 대응 방법
만약 이미 전세 사기를 당했다면, 다음과 같은 법적 대응이 필요합니다:
🔎형사 고소 - 사기죄로 경찰에 신고하세요.
🔎민사 소송 - 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
🔎법률구조공단 상담 - 대한법률구조공단에서는 무료 법률 상담을 제공합니다.
🔎주택임대차분쟁조정위원회 - 분쟁 조정을 통해 해결할 수도 있습니다.
특히 서울특별시 전월세보증금지원센터에서는 전세 사기 피해자들을 위한 무료 법률 상담과 지원 서비스를 제공하고 있으니, 피해를 입은 경우 활용해보세요.
최신 법률 개정과 전세 사기 예방을 위한 제도적 장치
최근 정부와 국회에서는 전세 사기 피해를 줄이기 위한 다양한 제도적 장치를 마련하고 있습니다. 2023년에 개정된 주택임대차보호법에는 어떤 내용들이 있는지 살펴보겠습니다.
우선, 개정된 법률에 따라 임대인은 임대차계약 체결 시 다음 사항을 의무적으로 공개해야 합니다.
✔️해당 주택의 근저당권 설정 여부 및 금액
✔️가등기 설정 여부
✔️임대인이 실제 소유자인지 여부
✔️최근 2년 이내의 보증금 및 차임 변동 내역
이러한 정보 공개 의무를 위반할 경우 과태료가 부과되며, 허위 정보 제공 시에는 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
임차인 보호를 위한 제도 시행
1. 전세보증금 반환보증 의무화 - 일정 규모 이상의 임대 사업자는 전세보증금 반환보증 가입이 의무화되었습니다.
2. 임대차 정보 시스템 구축 - 임대차 계약 정보와 주택 관련 정보를 한 곳에서 확인할 수 있는 시스템이 구축 중입니다.
3. 전세사기 신고센터 운영 - 국토교통부와 경찰청이 공동으로 전세사기 신고센터를 운영하고 있습니다.
4. 중개의뢰가 없는 매물 광고 금지 - 실제 임대인의 의뢰 없이 허위 매물을 광고하는 행위가 금지되었습니다.
하지만 이러한 제도적 장치에도 불구하고 사기꾼들은 계속해서 새로운 수법을 개발하고 있어, 세입자 스스로의 주의와 예방이 무엇보다 중요합니다. 집은 대부분의 사람들에게 가장 큰 자산이자 안전한 쉼터이기 때문에, 계약 과정에서 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 반드시 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
결론: 안전한 전세 계약을 위한 최종 조언
전세 사기는 한 번 당하면 경제적, 정신적으로 큰 피해를 입게 됩니다. 하지만 적절한 예방 조치와 주의를 기울인다면 충분히 예방할 수 있습니다.
이 글에서 소개한 삼행시 통장 사기, 가등기 사기, 다운 계약 사기 등은 모두 등기부등본만 확인하는 것으로는 발견하기 어려운 신종 수법들입니다. 이런 사기를 예방하기 위해서는 등기부등본 외에도 집주인의 신원, 계좌 정보, 가등기 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정한 시기에는 더욱 주의가 필요합니다. 조금 귀찮고 번거롭더라도, 안전한 계약을 위한 시간과 노력을 아끼지 마세요. 전세안심보험과 같은 제도적 장치를 활용하는 것도 현명한 방법입니다.
여러분의 소중한 보증금과 안전한 주거 환경을 위해, 이 글에서 소개한 체크리스트를 활용해 보시기 바랍니다. 혹시 전세 계약과 관련해 법률적인 도움이 필요하시다면, 언제든지 저희 로펌으로 문의해 주세요. 전문적인 상담을 통해 여러분의 권리를 보호해 드리겠습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 전세 계약 시 집주인이 통장 사본 제출을 거부하면 어떻게 해야 하나요?
A: 집주인이 통장 사본 제출을 거부한다면 일단 주의 신호로 받아들이는 것이 좋습니다. 이런 경우 은행에 직접 방문하여 계좌 실명 확인을 요청하거나, 계약금은 소액으로 먼저 송금한 후 본인 확인이 된 다음에 나머지 금액을 지불하는 방법을 고려해볼 수 있어요. 또한 가능하다면 법무사나 변호사와 같은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
Q: 전세보증보험과 전세권 설정, 둘 중 하나만 해도 될까요?
A: 가능하면 둘 다 하시는 것이 가장 안전합니다. 전세권 설정은 제3자에 대한 대항력을 갖추는 반면, 전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비한 보험입니다. 두 가지 보호 장치는 서로 다른 위험을 커버하기 때문에, 모두 활용하시는 것이 보증금 보호에 더욱 효과적이에요. 비용이 조금 들더라도 소중한 보증금을 지키기 위한 투자라고 생각하시면 됩니다.
Q: 계약 후에 가등기가 발견됐을 경우 어떻게 대응해야 하나요?
A: 계약 후 가등기를 발견했다면, 우선 집주인에게 이 사실을 알리고 해명을 요구하세요. 가등기권자에게 연락하여 상황을 파악하는 것도 중요합니다. 경우에 따라 가등기권자와 임대차계약 인수에 관한 합의를 시도해볼 수 있습니다. 만약 이미 입주했다면, 즉시 법률 전문가의 상담을 받고 전세보증보험에 가입되어 있는지 확인하세요. 필요하다면 보증금 반환 소송을 준비하는 것이 좋습니다.
Q: 인터넷에서 본 매물인데, 계약하기 전에 확인해야 할 사항은 무엇인가요?
A: 인터넷 매물은 실제와 다를 수 있으니 반드시 현장 방문을 통해 확인하세요. 중개사 사무소의 실제 존재 여부와 자격을 확인하고, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등의 서류를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 또한 주변 시세와 비교해 너무 저렴한 매물은 주의해야 합니다. 직접 집주인을 만나 신원을 확인하고, 현재 거주자가 있다면 그들의 퇴거 계획도 확인하세요. 추가로 해당 지역의 재개발/재건축 계획이 있는지도 확인하면 좋습니다.
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