경매로 보증금 돌려받는 방법! 권리분석 하나면 충분합니다!

전세 사기나 보증금 떼먹기와 같은 뉴스는 이제 낯선 일이 아닙니다. 이런 상황에 처하면 정말 억울하고 화가 날 것입니다. 하지만 절대 포기하지 마세요! 

오늘은 내 보증금을 지키기 위한 마지막 수단, 경매에 대해 알려드리겠습니다.

경매란 무엇인가?

경매는 채권자가 채무자의 재산을 강제로 처분하여 채권을 회수하는 법적 절차입니다. 주로 부동산이나 동산이 경매의 대상이 되며, 채무 불이행 시 채권자는 법원에 경매를 신청하여 채권을 변제받습니다.

경매에서 가장 중요한 단계는 바로 '권리분석'입니다. 경매 물건에는 다양한 권리 관계가 얽혀 있기 때문에 이를 명확하게 분석하여 위험을 줄이는 것이 필수적입니다. 이번 글에서는 경매 신청 시 권리분석 방법을 상세히 알아보겠습니다.

권리분석이란?

권리분석은 경매로 나온 물건, 주로 부동산의 소유권과 그 외 권리 관계(저당권, 임차권, 가압류 등)를 분석하는 과정입니다. 경매 물건에는 여러 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 이를 명확히 파악하지 않으면 경매에 성공해도 재산권 행사에 어려움을 겪을 수 있습니다.

권리분석을 통해 경매 물건이 법적·경제적으로 안전한지 확인하고, 예상 위험을 최소화할 수 있습니다. 이제 구체적인 권리분석 방법을 단계별로 살펴보겠습니다.

경매 신청 시 권리분석 방법

1. 등기부 등본 확인

등기부 등본은 부동산의 소유권 및 권리관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서입니다. 등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘며, 각 구를 통해 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.

• 표제부: 부동산의 기본 정보(위치, 면적, 용도 등)를 확인할 수 있습니다. 부동산의 정확한 위치와 크기, 경계 등을 검토합니다.
• 갑구: 소유권과 관련된 정보를 확인할 수 있는 구역입니다. 현재 소유자가 누구인지, 그리고 소유권 이전의 내역(매매, 상속 등)을 확인합니다. 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 기재 여부를 확인하여 채무자의 재산 상태를 파악합니다.
• 을구: 저당권, 근저당권, 전세권 등 물권과 관련된 사항이 기재되어 있습니다. 저당권자는 경매 시 우선 변제권을 가지므로, 저당권 금액과 이를 통해 경매 후 남는 잔여 가액을 예측할 수 있습니다.

2. 권리 순위 확인

부동산 경매에서 권리 순위는 매우 중요합니다. 이 순위를 통해 낙찰자가 누구에게 얼마를 지급해야 하는지를 정할 수 있습니다. 권리의 우선순위는 등기부에 기록된 날짜에 따라 결정되며, 먼저 기록된 권리가 후에 기록된 권리보다 우선합니다. 부동산 경매에서 권리 순위는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 0순위: 경매실행 비용
• 1순위: 필요비와 유익비
• 2순위: 임금채권과 최우선변제권
• 3순위: 당해 세
• 4순위: 우선변제권
• 5순위 이후: 일반 임금채권, 일반 조세채권, 공과금 변제, 일반채권 이러한 순위를 이해하는 것은 경매에서의 성공적인 배당을 위한 필수 조건입니다.

3. 말소기준권리

경매에서 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지를 판단하는 중요한 기준입니다. 예를 들어, 근저당권이 설정되어 있으면 매각 시 사라지지만, 전세권은 특정 조건을 충족할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

경매 권리 분석 예시로 알아보기

1. 말소 기준 권리

우선 말소 기준 권리는 등기부상 가장 먼저 설정된 근저당권입니다. 따라서 근저당권이 말소 기준권리가 되며 후순위 채권자들은 소멸됩니다. 여기서 후순휘 권리자들은 배당금에 대해 안분배당을 받게 됩니다.

2. 권리 순위

1) 0순위: 경매집행비용

경매를 진행하는 과정에서 발생하는 비용으로, 집행수수료와 감정평가비용 등이 포함됩니다. 이 비용은 낙찰가에서 가장 먼저 차감됩니다.

낙찰금 2억 원 - [경매비용(5백만 원) + 위험을(1천만 원)] = 185,000,000 

2) 1순위: 근저당권 (말소기준권리)

설정일이 2020년 1월 1일인 근저당권이 1억 원으로 설정되어 있습니다. 이 권리는 말소 기준권리로, 경매가 진행될 경우 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 이 권리를 인수할 필요가 없습니다.

185,000,000 - 100,000,000 = 85,000,000 원 

3) 2순위: 전세권

설정일이 2020년 6월 1일인 전세권이 1억원으로 설정되어 있습니다. 이 권리는 근저당권이 소멸한 후에 배당을 받을 수 있습니다.

말소 기준 권리인 근저당권이 소멸 된 이후 후 순위 채권자의 권리도 사라지게 되면서 동등한 입장이 됩니다. 그래서 이 경우 남은 금액에 대해서 안분배당이 이루어지는데요.

위 예시에서 전세권은 1억 원이고 잔존배당금은 85,000,000만 원 그리고 채권 총액은 2억 7천만 원입니다. 따라서 안분배당으로 2순위 전세권자는 약 3천1백만 원, 3순위 약 6백3십만 원, 4순위 약 1천5백만 원으로 나누어서 가져가게 됩니다.

여기서 중요한 것이 바로 후순위 권리자의 채권이 물권이냐, 채권이냐에 따라 달라지는데요. 2순위 전세권은 물권이기 때문에 흡수배당을 하게 됩니다. 다시 말해 내가 배당 요구한 1억 원이 다 채워질 때까지 다른 채권자로부터 흡수해서 채우는 것입니다.

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따라서 2순위 전세권자는 자기의 보증금 1억 원을 채우기 위해 아래 순위의 채권자들에게 안분된 배당을 흡수하여 채우게 됩니다. 하지만 예시에서는 잔존 배당금이 8천5백만 원이기에 이 금액 모두를 흡수해도 보증금 1억 원을 다 채우지 못하게 됩니다.

4) 3,4순위

3순위 가압류자와 4순위 전입신고와 확정일자 있는 세입자는 남은 배당금이 없어서 배당금을 받지 못하게 됩니다.

말소 기준 권리 이후의 배당 순서를 잘 파악해 두는 것이 중요합니다. 물론 가장 중요한 것은 내가 전입하는 곳의 부동산등기부 등록에 내 권리가 가장 먼저 등록되어야 하는 게 중요하다는 점 잊어서는 안 됩니다. 즉, 1순위가 되어야 한다는 것입니다.

만약 위 예시에서 4순위인 전입신고와 확정일자 받은 세입자가 2순위였다면 당연히 안분배당 후 흡수배당으로 세입자가 자기의 보증금을 다 돌려받게 되고 그다음 전세권자가 다시 안분배당 후 흡수 배당을 통해 남은 금액을 받게 됩니다.

결론은 경매에서 먼저 등기된 사람이 장땡입니다. 

권리 분석시 주의해야 할 사항

경매 물건에 얽힌 권리관계는 매우 복잡할 수 있으므로, 법률 전문가나 경매 전문가의 도움을 받는 것이 유리합니다. 특히 부동산 관련 법률 지식이 부족한 경우, 잘못된 권리 분석 때문에 큰 손해를 입을 수 있습니다.

결론

경매 신청 시 권리분석은 필수적인 과정이며, 이를 통해 경매에 대한 위험을 최소화할 수 있습니다. 등기부 등본 확인, 권리 순위 파악, 임차인의 권리 확인 등 다양한 요소를 철저히 분석하여 경매에 참여하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 철저한 권리분석을 진행하면 성공적인 경매를 이끌어낼 수 있습니다.