얼마 전 전세 계약과 관련하여 '전세권 설정이 대항력 끝판왕'이라는 기사가 나왔는데요. 혹시나 이를 보고 오해하실 것 같아서 전세권의 대항력과 전입신고와 확정일자의 대항력의 차이를 대해 한번 정리해 드리겠습니다.
✅ 전세권이 대항력 끝판왕이 확실한가?
깡통 전세 확산에 전세권 등기 요구가 급증하고 있다는 기사인데요. 확정일자만으로 충분하지 않다고 여기니까 대항력 끝판왕으로 불리는 전세권 설정 등기를 요구하는 사례가 늘고 있다는 내용입니다.
기사 내용상으로 보자면 임대차 보호법상 보호 받는 것보다 전세권 설정 등기로 보호 받는 게 더 중요한 것처럼 기사가 나와 있는데요. 기사 내용처럼 정말 대항력의 끝판왕이라는 말이 맞을까요?
사실 전세권 설정 등기를 하는 경우하고 임대차 보호법상의 전입 신고와 확정일자 받고 점유까지 하고 있는 그 상태하고 별반 다를 건 사실 없습니다. 여기서 말하는 전세권 등기란 근저당권 설정 등기처럼 내가 받을 보증금에 대해 등기부상에 기록해 놓는다는 의미입니다.
✅ 전세권과 임대차 보호법상 대항력과의 차이점은 어떤 것인가요?
앞서 말한 대로 전세권과 임대차 보호법상의 대항력과 우선 변제권은 그 효력에 있어서 거의 유사하게 인정되는데요. 어떤 면에서는 임대차 보호법상의 대항력과 우선 변제권의 보호가 더 강력한 경우도 있습니다.
다만, 전세권 설정 등기가 조금 더 유리한 경우는 경매 절차에서입니다.
예를 들어서 임대차(전세 계약) 기간이 종료됐는데 임대인이 돈을 지급하지 않는 경우 전세권 설정 등기가 되어 있다면 경매할 때 다른 민사소송이나 지급 명령 없이 계약 기간만 만료가 되면 바로 경매를 할 수가 있습니다. 이에 반해 임대차 보호법상의 대항력은 따로 판결결정문을 받아 진행해야 됩니다.
즉, 이 두가지 제도의 경우 경매 절차 상 조금 더 빠르게 진행할 수 있는지 아니면 조금 더 늦게 진행할 수 있는지의 차이점만 있을 뿐입니다.
✅ 전세권의 단점
임대차 보호법상의 대항력과는 달리 전세권 설정은 집주인의 동의를 받아야 하는 것과 돈이 좀 많이 든다는 것이 좀 단점인데요. 보증금 1억 원당 50만 원 안팎의 비용이 듭니다.
사실 특별한 다른 효과가 없음에도 그럴 필요가 있을까 하는 생각인데요. 그 돈이면 오히려 보증보험을 드는 게 훨씬 더 안전합니다.
보증보험 같은 경우에는 1억 원당 0.7%던가 2억 원짜리 집을 보호하는데 1년의 보증보험료가 20만 원 안팎으로 드는데요. 2년 해봤자 30 ~40만 원 정도로 보증보험이 훨씬 더 저렴하고 안전합니다. 그런데 굳이 확실하게 돈을 받을 수 있는 보증 보험을 두고 전세권 설정 등기를 한다는 것은 뭔가 앞뒤가 안 맞는 말입니다.
✅ 전세권 설정이 필요한 경우
앞서 살펴보았듯이 임대차 보호법상의 전입신고와 확정일자와 효력면에서 큰 차이가 없음에도 불구하고 그럼에도 전세권 설정이 필요한 경우가 있습니다.
- 보증보험을 들지 못한다거나 보증보험을 들 수 없는 상황
- 권리관계가 너무 복잡한 상황
이처럼 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기로 권리를 보호해야 하는 그런 특별한 상황이라면 전세권 설정등기를 하는 것이 유리한데요. 이것 또한 선순위가 있으면 말짱 도루묵입니다. 따라서 이런 경우가 있으면 아예 계약을 하지 않는게 정신 건강에 이롭습니다.
이렇게 전세권 설정에 대한 오해를 한 번 살펴보았는데요. 결국 전세권 설정 보다는 임대차 보호법상의 대항력, 우선 변제권하고 거기다가 보증 보험으로 보완을 하는 것이 훨씬 더 안전하고 좀 값싼 수단인데 더 큰 비용과 동의까지 얻어가면서 이렇게 전세권 설정 등기를 요구하는 것은 배보다 배꼽이 더 큰 경우입니다. 그래서 현재로서는 전세 보증보험이 어쩔 수 없는 전세를 꼭 살아야 하겠다면 선택할 수 있는 최후이자 가장 안전한 수단이라고 볼 수밖에 없을 것 같습니다.
