최근 세 모녀 전세 사기 사건이 굉장히 문제가 된 적이 있었는데요. 당연히 돌려받아야 할 보증금을 돈이 없다는 이유로 못 받거나, 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 계약했더니 전세 사기라는 등 경제적 부담감과 안타까움만 더해지고 있는 실정입니다. 그럼 아무런 대책 없이 그냥 당하고만 있어야 할까요? 우리가 적어도 계약 체결전에 알아야할 사항들과 전세사기 유형 그리고 보증금 받는 방법들은 어떻게 되는지 체크해 보셔야 합니다.
✅ 계약 체결하기 전에 사전에 확인할 것
1. 등기부 등본을 확인
전입해서 살아가야 할 집의 실소유자가 누구인지 개인적인 인적 사항들을 조금 확인하고 해당 집에 가압류나 가처분이 걸려 있는지도 좀 체크하셔야 합니다. 만약, 이 집주인이 해당 집을 담보로 대출받아 근저당권이 설정되어 있다면 얼마 정도 설정되어 있는지 이런 것도 미리 파악하시는 것이 좋습니다.
2. 집주인 세금 체납 여부 확인
혹시 모를 강제 집행당하는 경우 권리 순위는 등기부에 등재된 순으로 정해지지만 국세와 당해 세(지방세)는 보증금보다 선 순위 즉, 0순위라서 세금 체납이 되어 있는지도 꼭 알아보셔야 할 것 같습니다.
3. 전세 계약 특약 작성
이사 들어갈 집에 근저당권이 여러 개 설정되어 있다면 그 집주인에게 근저당권 중에서 어떤 거를 내가 이 집에 들어가는 잔금 지급함과 동시에 말소하기로 한다 이런 말소 특약을 넣으시는 게 좋습니다. 그다음으로는 잔금 지급일 그리고 전입 신고 당일까지 해당 주택의 소유권을 이전하지 않는다는 조항이나 해당 주택을 담보로 새로운 대출을 받지 않는다는 조항을 추가하시는 것도 좋습니다.
이런 특약을 하는 이유는 주택임대보호법상 대항력이라는 것 때문인데요. 주택임대보호법상 전입 신고하면 그다음 날 0시부터 대항력이라는 게 발생하지만 근저당권 설정 같은 경우에는 신청일을 기준으로 효력이 발생하기 때문에 이런 갭 사이에 근저당권 설정이 된다면 임차인은 권리가 후순위로 밀려나서 보증금을 지키지 못하기 때문에 해당 조항을 넣는 것을 추천해 드립니다.
✅ 전세 보증금 반환 방법
깡통 전세로 인해서 보증금을 반환을 돌려받지 못하는 상황이 생겼을 때 물론 확실한 방법은 변호사 선임을 통해서 어떤 민사상이나 형사상 조치를 취하는 거겠지만 선임 비용이 좀 크기 때문에 일반인 입장에서는 되게 부담스러울 수 있습니다.
1. 전세 보증 보험
만약에 전세 보증 보험에 계약이 되어 있으시다면 전세 보증 보험에 문의하셔서 전세금의 일부나 전부를 반환 받으실 수 있는 방법이 있습니다. 그래서 혹시 임대차 보호법상 전입신고와 확정일자를 받으신 분들은 따로 전세권을 따로 받으실 필요 없이 전세권 설정할 돈으로 전세 보증 보험 가입하는 것이 오히려 더 효과적인 보증금을 지키는 방법입니다.
2. 지급 명령
민사적으로는 지급 명령을 이용해서 조금 간단히 하실 수 있는데요. 변호사 선임이 필요 없이 직접 하실 수 있습니다.
3. 형사 고소
형사적으로는 고소를 진행하시면 되는데요. 근데 일단 고소는 사기의 기망(속이는) 의도가 조금 중요한데 계약 체결 당시의 상황이나 이런 걸 구체적으로 기술을 하셔서 고소하시는 것이 좋습니다.
4. 최우선 변제권
소액 임차인 최우선 변제권이라는 제도가 있는데요. 이거는 지역에 따라 좀 금액이 다릅니다. 서울의 경우에는 주택 가액이 1억 5천만 원 이하인 경우에 전입 신고를 완료하셨다면 최우선으로 5천만 원 정도의 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 다만 이 경우에도 경매 후 낙찰이 끝날 때까지 전입 신고를 계속 유지하고 계셔야 합니다. 즉. 이사를 하지 않고 해당 주택에 계속해서 거주하시면서 전입 신고를 유지하고 법원에서 경매 개시 통지가 날아오면 배당 요구를 꼭 하셔야 한다는 점 반드시 기억하시기 바랍니다.
✅ 전세 사기 유형
보증금 반환 문제랑 관련돼서 임대인의 기존 채무가 워낙 많아서 해당 집이 경매로 넘어갔을 때 선 순위 담보 채무의 모든 경매 가액이 충당되고 나면 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 가장 흔한 케이스이고 두 번째로는 역전세의 경우인데요. 애초부터 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 전세 가액을 높게 설정해서 전세 계약을 체결하는 경우가 있습니다.
그리고 요즘에는 임대업자들이 집을 한 채가 아니라 여러 채를 매입하잖아요. 매입하는 과정에서 양도소득세 같은 거를 내지 않아서 국세가 체납되는 상황도 있는데 해당 국세가 조금 밀려서 다음에 임차인이 반환받을 보증금이 부족한 경우도 있습니다.
✅ 임대인의 수선 의무
민법 상에는 수선 비용과 관련해서 정하고 있는데 이게 사실 법만 봐서는 어떤 게 임대인이 고쳐줘야 하고 임차인(세입자)이 고쳐야 하는지 명확하지 않아서 좀 의문이 있을 것 같은데요. 몇 가지 판례의 인정사례를 통해 정리해 드리겠습니다.
1. 보일러
만약에 보일러 같은 게 고장이 났으면 임차인은 이 해당 집을 잘 사용할 수 없게 되는 것이기 때문에 보일러 고장 같은 경우에는 임대인이 수선할 의무를 부담하는 게 맞고 그게 아니라 사소한 그렇고 그런 고장이나 이런 것들은 임차인이 부담하는 게 맞습니다.
2. 도어락
이미 기존에 있는 도어락을 변경하는 경우인데요. 정상적으로 잘 작동이 되고 있는데 변경하는 경우면 임차인이 하셔야 하는 거고 만약에 도어락이 아예 고장이 나서 전혀 기능을 못 한다 그런 경우에는 임대인이 하셔야 하는 게 맞습니다.
3. 창문 새시
새시의 경우에는 판례가 조금 좀 많이 갈리고 있는데요. 어떤 판례에는 임대인 부담해야 한다, 어떤 판례는 임차인 부담해야 한다. 이렇게 갈리고 있는데 결국에는 앞서 말씀드린 것처럼 이 임차인이 해당 부동산을 잘 사용할 수 있느냐 아니면 사용할 수 없을 정도로 부서지거나 그러는 경우에는 임대인이 조금 부담하게 하는 게 판례의 태도인 것 같습니다.
즉, 본래 목적대로 본인이 집을 사는 데 지장이 있으면 임대인이 부담하고 그게 아니라면 임차인이 부담하는 것입니다.
이렇게 오늘은 전세와 관련된 여러가지 법률 문제에 대해서 계약 전 확인해야 할 사항과 보증금 반환 문제 그리고 전세 사기 유형 등에 대해서 간략하게 살펴보았는데요. 구체적인 내용은 다음에 하나 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 여하튼 오늘은 전세 계약전 우리가 반드시 꼭 체크하시거나 사기 유형을 필히 기억해서 혹시나 모를 불행을 미리 방지하였으면 하는 바람입니다.
