간혹 전세 계약을 체결하고 가족들과 함께 입주하여 전입 신고까지 다 하고 살고 있으면서 자녀 교육 문제나 갑작스러운 장기 지방 출장 등의 문제로 전입 신고를 옮겨야 할 때가 있는데요. 이런 경우 기존 보증금을 받을 수 있는지 문제 될 수 있습니다. 그럼 어떻게 해야 하는지 판례를 통해 알아보겠습니다.
사례
집주인 A와 세입자 B는 2년의 전세 계약을 체결하고 전입 신고와 확정 일자를 모두 끝내고 가족들과 함께 입주 후 지내고 있었는데. 그 후 자녀의 교육 문제로 가족 전체의 주민등록을 학교 부근 친척 집으로 이전하였다가 3개월 후 다시 전세 주택의 주소지로 재전입 신고를 하여도 아무런 문제가 없겠지라고 생각하고 주소지를 옮겼는데 그런데 법원으로부터 위 주택에 대한 경매 통지서가 송달되어 등기부 등본을 확인한 결과 일시 주민등록을 옮겼던 사이에 甲의 채권자 乙이 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 그 후 위 주택이 丙에게 경매 절차에서 매각되었고, 丙은 저에게 위 임차 주택의 명도를 요구하고 있습니다.
사실 위와 같은 사례가 특이한 케이스는 아닙니다. 정말 주위에서 흔하게 발생할 수 있는 상황이기에 더더욱 잘 알고 준비하셔야 손해 보는 일이 발생하지 않습니다. 과연 이런 경우 대항력을 인정해서 전세보증금을 지켜낼 수 있을까요?
👉 임대차 보호법상 대항력(전입신고+확정일자) 유지 조건
주택임대차보호법은 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권인 전세권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는데요. 판례의 경우 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득할 때에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 판시하고 있습니다.
즉 사안의 경우 단지 3개월이라는 짧은 기간 동안 자녀의 교육을 위해 주민 등록 주소지를 잠시 옮겼다가 다시 재전입 것은 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸하게 된 것입니다. 판례 또한 대항 요건의 상실로 보면서 다시 돌아와서 재전입 한 것은 그 시간 이후로 새로운 대항 요건의 발생이라고 보고 있습니다.
👉 경매 낙찰자 병(丙)에게 계약 기간까지 거주와 전세보증금 반환은 할 수 있을까요?
앞서 판례의 입장을 설명 드린데 주민등록을 일시 이전하였다가 종전의 주소지로 재전입 하였다고 해서 처음에 취득한 대항력이 유지되는 것이 아니라 재전입 한 때에 새로운 대항력을 취득한 것입니다. 따라서 귀하가 새로이 취득한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로 경매 낙찰자인 병(丙)에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금의 반환을 요구할 수는 없습니다.
👉 예외적으로 재전입 신고 대항력을 인정한 사례
가족은 두고 본인만 전입 이후 재 전입 시
판례는 "주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).
단, 지인 간, 친구 간 함께 거주하며 전입신고까지 하였다고 하더라도 원 계약자가 특별한 사정으로 잠시 타 지역의 전입 신고 후 다시 재전입 한 경우에는 대항력을 인정해 주지 않는다는 점 참고하시기 바랍니다.
이상 오늘은 임대차 보호법상 대항력인 전입 신고와 관련해서 재전입 문제로 발생하는 법률 관계를 판례 위주로 살펴보았는데요. 혹시라도 다른 곳으로 전입 신고를 할 경우가 발생한다면 오늘 내용 꼭 참고해서 준비해 두시기를 바랍니다.
다시 한번 말씀드리지만 본 내용은 일정한 판례의 사레를 정리한 내용이기 때문에 개개인별로 상황이 달라 구체적인 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가와 상담을 통하시는 것이 바람직합니다.
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